Prêt immobilier : mode d’emploi

Vous souhaitez acheter un bien immobilier ? Rares sont les acquéreurs pouvant s’offrir un appartement ou une maison sans recourir à un prêt bancaire. Avec des taux historiquement bas, il permet actuellement d’accéder à la propriété avec des conditions favorables. Cette étape, primordiale pour l’achat de votre bien, vous engage sur de nombreuses années. Mieux vaut donc étudier attentivement vos capacités d’emprunt, ainsi que les modalités de votre prêt immobilier avant de vous engager. Voici les réponses à vos questions concernant le financement de votre futur logement.

Comment évaluer votre capacité d’emprunt ?

Capacité d’emprunt : de quoi s’agit-il ?

Lorsque vous évaluez votre capacité d’emprunt, vous répondez tout simplement à la question : quelle somme puis-je emprunter pour mon achat immobilier ? Il s’agit donc d’un moyen de vérifier l’aptitude d’un emprunteur à rembourser une somme d’argent. C’est évidemment un critère fondamental pour l’octroi des prêts immobiliers par les établissements bancaires. 

Une fois établie, la capacité d’emprunt conditionne votre obtention de prêt, mais pas seulement. Elle détermine aussi les taux envisageables, la durée de votre emprunt ou encore les garanties à apporter. 

 

Bon à savoir : qu’est-ce que la capacité d’endettement ?

Les documents remis par votre banque parleront peut-être de capacité d’endettement. Il n’y a aucune différence avec la capacité d’emprunt, ces deux termes désignant exactement la même chose.

Comment calculer sa capacité d’emprunt ?

Schématiquement, il suffirait de comptabiliser l’ensemble de vos revenus et d’en soustraire les charges fixes. Vous obtenez alors la somme que vous pouvez théoriquement consacrer à votre crédit immobilier.

En pratique, ce calcul est bien plus complexe puisque votre capacité d’emprunt varie en fonction de différents critères :

●     votre taux d’endettement ;

●     le montant de votre apport personnel ;

●     s’il s’agit d’un prêt à taux fixe ou à taux variable ;

●     le montant des mensualités à rembourser ;

●     la durée de votre emprunt ;

●     votre âge et votre état de santé.

Bon à savoir : votre endettement est-il limité ?

Oui, votre endettement doit rester inférieur à 33 % de vos revenus. À noter que plus vos revenus sont élevés, plus votre banque acceptera de se rapprocher de cette limite.

Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?

Réduire ses charges fixes

La première solution, et sans doute la plus connue, est de réduire vos charges fixes. Pour cela, vous pouvez regrouper vos crédits à la consommation. Pensez aussi à renégocier un prêt immobilier contracté précédemment. Objectif : diminuer le montant des mensualités ou réduire la durée de remboursement.

Augmenter son apport

Vous pouvez aussi augmenter le montant de votre apport afin de réduire la somme à emprunter dans le cadre de votre projet d’achat immobilier. Ainsi vous pourrez soit réduire la durée de l’emprunt et obtenir un meilleur taux (les mensualités seront plus importantes mais vous aurez moins d’intérêts à rembourser) soit conserver une durée identique d’emprunt et avoir dans cette hypothèse des mensualités moins importantes. Mais avec un montant d’intérêt à rembourser pus important du à un taux d’intérêt obtenu plus élevé lié à la durée de l’emprunt.

 

En tout état de cause, il est fondamental d’effectuer des simulations, afin de déterminer sa capacité d’emprunt. Des simulateurs sont disponibles sur de nombreux sites d’immobilier en ligne. Vous pouvez également faire appel à une banque ou encore un courtier pour vous conseiller sur votre capacité d’emprunt. Un courtier pourra par ailleurs vous aider à négocier auprès des banques.

Prêt immobilier : quelles sont les modalités de financement ?

Un apport est-il toujours nécessaire ?

En théorie, les banques peuvent accepter de subventionner la totalité de votre achat. Il faudra néanmoins présenter de solides garanties de remboursement pour bénéficier de ce niveau de financement. Dans la plupart des cas, un apport vous sera demandé.

En pratique, il est cependant fort probable que l’on vous demande d’apporter entre 20 et 30 % du prix du bien. Par ailleurs, il est courant que les acheteurs soient obligés de financer les frais de notaire sur leurs fonds propres.  

Taux fixe ou taux variable ?

Un prêt à taux fixe vous assure un taux identique pendant toute la durée de vie de votre crédit. Dès le départ, vous connaissez précisément le coût de votre financement :

●     coût total du crédit ;

●     durée de remboursement ;

●     montant des mensualités.

À noter que certains taux sont dits révisables. C’est-à-dire que le taux de votre emprunt variera en fonction d’un indice de référence déterminé à l’avance (indice Euribor, par exemple). Si celui-ci augmente, votre emprunt vous coûtera plus cher. Au contraire, s’il diminue, vous aurez moins d’intérêts à verser.

A contrario, le taux variable vous permet de profiter des baisses de taux. Le choix d’un tel taux se justifie, notamment, lorsque les taux fixes sont très élevés. Cependant, il existe évidemment une contrepartie, puisque vous pourriez aussi subir une forte augmentation. Un risque considérable à prendre en compte lors de la souscription de votre crédit.  

Quelle est la durée d’emprunt maximum d’un prêt immobilier ?

La durée d’un prêt immobilier varie en fonction du profil de l’acheteur. En principe, la durée de remboursement maximale est de 30 ans. Avant la crise du Covid-19, certaines banques acceptaient même de financer votre achat immobilier sur une durée pouvant aller jusqu’à 35 ans. Dorénavant, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) recommande de na pas dépasser un taux d’effort supérieur à 33% et de plafonner la durée du crédit à 25 ans.

La durée de remboursement de votre prêt dépendra généralement du montant emprunté et de vos capacités de remboursement.

L’assurance de votre prêt immobilier

L’assurance-crédit immobilier n’est pas obligatoire d’un point de vue légal. Néanmoins, en pratique, aucun établissement de crédit n’acceptera de financer votre emprunt sans assurance de prêt. C’est, en effet, une garantie pour la banque en cas de non-remboursement de votre prêt.

Mais c’est aussi une protection pour vous et votre famille en cas de coup dur. En effet, en cas d’accident, de maladie, de décès et, dans certaines conditions, de chômage, pendant le remboursement du crédit, l’assurance prendra en charge le remboursement des mensualités.

Sachez que vous pouvez parfaitement souscrire votre assurance auprès d’une autre banque ou d’un assureur indépendant. Par ailleurs, vous pourrez changer d’assurance en cours de prêt. Il est important de bien valider ces points dans le contrat au moment de la souscription.

Quoi qu’il en soit, il est vivement conseillé de bien comparer les offres avant de souscrire une assurance-crédit.  

Financement immobilier trouvé, et après ? 

Qu’est-ce que l’offre de prêt ?

L’offre de prêt met fin à la recherche de financement de votre bien immobilier. Dans ce document envoyé par votre banque, vous trouverez toutes les informations relatives au prêt qui vous est accordé :

●     Le montant du capital emprunté.

●     Le taux débiteur fixe.

●     La durée de l’emprunt.

●     Le taux annuel effectif global (TAEG) incluant tous les frais (intérêts bancaires, frais de dossier, assurance, frais de garanties, etc.).

●     Le taux annuel effectif d'assurance (TAEA) correspondant au coût annuel de votre assurance et le contrat applicable.

●     Le montant de vos mensualités et un tableau d’amortissement.

●     Le coût total de votre crédit.

●     Les conditions d’emprunt (frais de remboursement anticipé, conditions de modulation d’échéance, etc.)

●     La date du déblocage des fonds.

Bon à savoir : pour avoir le choix, multipliez les demandes de prêt

N’hésitez pas à faire une demande de prêt auprès de plusieurs établissements bancaires. Vous pourrez ainsi les comparer et choisir la proposition la plus avantageuse en termes de taux et de durée.

Comment signer votre offre de prêt immobilier ?

Une fois votre prêt accordé, la banque vous transmet son offre par lettre recommandée avec accusé de réception. À compter de cette date, celle-ci est valable 30 jours. Mais soyez patient ! Vous ne pourrez pas la signer avant l’expiration du délai de réflexion de 10 jours à partir de la réception de l’offre. En pratique, ce n’est donc qu’à compter du onzième jour que vous pourrez renvoyer l’offre de prêt. Une fois signée et renvoyée, la banque ne pourra plus modifier son offre pendant 4 mois.

Vous avez accepté une offre de prêt ? Contactez, dès à présent, votre notaire afin de fixer la date de signature de l’acte de vente. Le contrat de prêt nécessaire à la signature de l’acte authentique et au déblocage des fonds lui sera transmis directement par votre banque. Un exemplaire vous sera également adressé. La recherche d’un financement est une étape importante de votre achat immobilier.