Acheter ou vendre en viager : une formule gagnant-gagnant ?

Le marché de l’immobilier est en plein essor, les prix augmentent et avec la crise sanitaire du Covid, la campagne attire de nombreux acheteurs. Peu connu et peu répandu, le viager permet parfois d’acquérir un logement à moindre coût, dans les grandes villes mais également dans les zones plus rurales telles que le bassin annécien. Dans cet article, découvrez comment fonctionne le viager et s’il représente vraiment une formule gagnant-gagnant pour les acheteurs et les vendeurs. 

Qu'est-ce que le viager ?

LE VIAGER, COMMENT ÇA MARCHE ? 

Le viager est une méthode d’acquisition ou de vente d’un bien immobilier qui met en relation une personne souhaitant acquérir une maison ou un appartement et un vendeur généralement âgé.

Le principe du viager consiste à acheter un logement en versant une partie de son prix à la signature - entre 20 et 30% de sa valeur - puis en payant un loyer mensuel, trimestriel ou annuel jusqu’à la mort du vendeur. Le viager est donc un pari sur l’avenir : le prix final dépendra de la durée de vie de la personne qui cède son bien. Le montant de la rente à verser est fixé en fonction de plusieurs critères :

• L’âge et l’espérance de vie du vendeur aussi appelé “crédirentier”
• La valeur du logement
• Les loyers que pourrait percevoir le crédirentier si le logement était loué

Il existe cependant une règle qui vise à interdire de profiter de façon abusive de ce dispositif : l’acheteur ne doit pas avoir connaissance de la date de décès du vendeur ou d’une maladie du vendeur au moment de la signature. Ainsi, si le vendeur venait à mourir dans les 20 jours suivant la date de signature, la vente serait jugée caduque.

LE MARCHÉ DU VIAGER EN FRANCE ? 

Ce principe de vente et achat en viager est très ancien. On trouve les premières traces de viager dans les années 800. Le terme est cependant officialisé dans le Code Civil de 1804. 

En France, on estime que seul 1% des transactions immobilières se font en viager, soit entre 4000 et 5000 ventes par an. Tous les types de logement peuvent être vendus ou achetés en viager mais ce dispositif concerne aujourd’hui davantage les maisons. De même, si on retrouve davantage de transactions en viager sur la Côte d’Azur ou en Île de France, toutes les régions sont concernées. Renseignez-vous sur nos offres de viager à Annecy et sur le bassin annécien.

Le viager reste un marché encore confidentiel car c’est une méthode plus complexe de transaction immobilière qui nécessite un accompagnement.

Acheter et vendre en viager 

Comment acheter en viager ?

Acheter en viager peut vous permettre de réaliser une très bonne affaire mais c’est un pari sur l’avenir qui peut s’avérer gagnant ou non. Dans tous les cas, il est préférable de se faire accompagner pour l’achat de votre bien. Nos agents sont disponibles pour répondre à toutes vos questions sur le viager et vous aider à dénicher les bonnes affaires.

Il existe différentes formules pour acheter en viager :

• En viager libre
• En viager occupé

Dans le premier cas, le logement est mis à la disposition de l’acquéreur dès la signature de la vente. Il est assez rare de pouvoir acheter en viager libre, cela ne concerne que 5% des transactions viagères.

Généralement, l’offre se fait en “viager occupé”, c’est-à-dire que le vendeur conserve l’usufruit de son bien et peut donc en garder la jouissance. Dans ce cas, il s’acquittera des frais de réparations et d’entretien courant du logement, des taxes (habitation, foncière, ordures ménagères…) ainsi que des factures d'énergie. L’acheteur quant à lui devra régler les factures qui concernent les grosses réparations.

 

Comment vendre un bien immobilier en viager ?

Vendre en viager présente un certain nombre d’avantages mais il est important de prévoir des clauses protégeant acquéreur et vendeur. Il est donc conseillé de faire appel à un spécialiste du marché immobilier et à un notaire pour s’assurer que le compromis de vente est bien rédigé et pour cadrer les démarches de la transaction viagère. Des modalités concernant la rente et son évolution peuvent être adoptées. 

Une des questions récurrentes sur cet arrangement consiste à savoir s’il est possible de vendre en viager sans l’accord des héritiers. Chacun est libre de disposer de ses biens comme il l’entend tant qu’il en est l’unique propriétaire. Il est donc possible de vendre en viager sans l’accord de ses héritiers comme pour une vente classique. 

Chez Plaza Immobilier Annecy, nous vous accompagnons tout au long de votre vente, pour évaluer gratuitement votre bien, fixer le prix juste, trouver des acheteurs et vous expliquer les tenants et les aboutissants de la vente en viager. 

Les avantages et risques du viager

Le viager présente des avantages pour l’acheteur et le vendeur

Acheter en viager présente un certain nombre d’avantages pour l’acheteur comme pour le vendeur.

Concernant les vendeurs, ce type de transaction s’adresse davantage aux personnes âgées qui souhaitent bénéficier d’un complément de revenus. En effet, grâce au viager, le vendeur perçoit pour la vente de son appartement ou de sa maison une somme - exonérée d’impôts - au moment de la signature chez le notaire mais également une rente mensuelle, trimestrielle ou annuelle. Cette somme lui sera versée régulièrement jusqu’à son décès. Elle bénéficie d’un régime fiscal avantageux.

De plus, le viager autorise le propriétaire initial du bien à continuer à loger dans sa maison ou son appartement jusqu’à son décès. On appelle cela vendre en “viager occupé”. 

Pour les acheteurs, l’intérêt du viager est de pouvoir acheter un bien sans avoir à débourser la totalité du montant dès la signature. De plus, le montant global est généralement inférieur au final à ce que vaut le bien sur le marché, jusqu’à 40% moins cher. L’acquéreur versera un loyer à l’ancien propriétaire - somme qu’il verserait de toute façon pour rembourser un prêt, mais sans avoir à payer d’intérêts. Acheter un bien en viager coûte donc à priori moins cher que d’acheter un bien immobilier de manière classique.

LE VIAGER PRÉSENTE TOUT DE MÊME QUELQUES RISQUEs 

Vendre en viager c’est faire un pari sur l’avenir. Si le propriétaire initial venait à décéder rapidement après la signature, l’acheteur se retrouverait bénéficiaire d’un logement à un coût beaucoup moins important que sa valeur sur le marché. Mais de ce fait, le vendeur - ou sa famille puisque celui-ci aurait disparu - n’aura donc pas touché la totalité de ce qu’elle aurait pu percevoir en vendant par la voie classique.

Grâce à nos agents Plaza immobilier Annecy et à leurs conseils, vous vendrez plus sereinement en viager.

A contrario, un acquéreur pourra être amené à verser une rente pendant une longue période si le vendeur vit longtemps. De plus, dans le cadre d’un achat en “viager occupé”, il n’est pas possible de vivre dans le logement car celui-ci reste habité par l’ancien propriétaire qui garde l’usufruit jusqu’à son décès. Il faut donc être capable de verser une rente régulièrement sans certitude quant au montant final et à la date de prise de possession totale du bien.

CONCLUSION

Le viager peut s’avérer intéressant, en tant que vendeur pour compléter ses revenus ou en tant qu’acheteur pour payer moins cher un bien immobilier. Ce dispositif est donc à priori gagnant-gagnant mais nécessite de bien comprendre son fonctionnement et ses risques. La transaction viagère étant plus complexe, contactez l’un de nos agents Plaza Immobilier Annecy pour savoir si la vente ou l’achat en viager est intéressant dans votre situation. 

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